Jak uzyskać odszkodowanie za słupy na działce krok po kroku - praktyczny poradnik po wyroku TK P 10/16
Przez lata właściciele nieruchomości znajdowali się w defensywie w starciach z potężnymi przedsiębiorstwami przesyłowymi. Kluczowym argumentem sektora energetycznego było tzw. zasiedzenie służebności przesyłu, co w praktyce oznaczało darmowe korzystanie z prywatnego gruntu.
Sądy przychylały się w swoich orzeczeniach do stanowisk przedsiębiorstw przesyłowych uznając argumenty odnośnie tego, że mimo iż formalnie nie istniała w przepisach konstrukcja służebności przesyłu, to zakłady energetyczne takie jak PGE czy TARUN mogły nabyć prawa do infrastruktury na drodze „służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu”. Jednakże wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 grudnia 2025 r. (sygn. akt P 10/16) dokonał istotnej zmiany w orzecznictwie. TK uznał, że przed 2008 rokiem nie istniała podstawa prawna do zasiedzenia służebności o treści służebności przesyłu przez przedsiębiorcę.
Otwiera to nową drogę do dochodzenia roszczeń o ochronę gruntów oraz zapłatę wynagrodzenia. Poniżej przedstawiamy szczegółową procedurę uzyskania odszkodowania i wynagrodzenia krok po kroku.
Ważne jest jednak, że wydanie przez Trybunał Konstytucyjny wyroku nie wprowadza żadnego rodzaju „automatyzmu” w prowadzeniu sprawy o odszkodowanie za urządzenia przesyłowe przeciwko przedsiębiorstwu przesyłowemu. Jest to forma pozyskania nowych, mocnych argumentów w sprawach przeciwko firmom przesyłowym.
Krok 1: Audyt prawny i analiza dokumentacji (badanie stanu prawnego)
Zanim podejmiemy jakiekolwiek działania, niezbędna jest weryfikacja stanu prawnego działki i posadowionych na niej urządzeń przesyłowych. W tym celu przeanalizować musimy dokumenty, z których może wynikać stan prawny nieruchomości oraz urządzeń przesyłowych.
Najważniejsze dokumenty, które musi zgromadzić właściciel:
- Odpis zupełny z Księgi Wieczystej: Należy poddać analizie Dział III (prawa, roszczenia i ograniczenia) księgi wieczystej urządzonej dla działki, na której posadowione są urządzenia przesyłowe. Brak wpisu o ograniczeniu w korzystaniu z nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego jest sygnałem do działania. W księdze wieczystej mogą zostać ujawnione ograniczenia korzystania z nieruchomości, takie jak na przykład służebność.
- Mapa zasadnicza z naniesionym przebiegiem sieci: Pozwala ona określić parametry techniczne urządzeń (np. napięcie linii, średnicę gazociągu) oraz wyznaczyć strefę kontrolowaną (pas techniczny), w której właściciel nie może np. wznosić budynków lub sadzić drzew.
- Dokumentacja planistyczna (MPZP): Wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego może wykazać, jak obecność urządzeń wpływa na przeznaczenie działki (np. odrolnienie lub zmiana działki z budowlanej na rolną).
- Umowa z firmą przesyłową bądź decyzja administracyjna – jeśli właściciel działki będzie posiadać taki dokument (albo może go uzyskać), to może on pomóc w celu ustalenia tytułu prawnego firmy przesyłowej do gruntu.
Krok 2 – Wycena – ile pieniędzy możesz dostać? Sporządzenie operatu szacunkowego.
Dochodzenie roszczeń od przedsiębiorstwa przesyłowego wymaga precyzyjnego określenia kwot, jakich można żądać. W tym celu niezbędna jest prywatna opinia rzeczoznawcy majątkowego (tzw. operat szacunkowy). Rzeczoznawca nie tylko wylicza kwoty, ale przede wszystkim wskazuje metodologię ich obliczenia, co stanowi fundament Twojej argumentacji w sądzie. Profesjonalna wycena w kontekście służebności przesyłu musi obejmować trzy niezależne składowe:
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Jest to roszczenie o charakterze odszkodowawczym za przeszłość. Dotyczy okresu, w którym przedsiębiorca przesyłowy korzystał z Twojego gruntu bez ważnej umowy czy decyzji administracyjnej bądź wpisu w księdze wieczystej.
Metodologia wyceny: Kwota ta jest pochodną stawek czynszu dzierżawnego netto, jakie właściciel mógłby uzyskać na wolnym rynku, gdyby wydzierżawił pas gruntu zajęty przez urządzenia. Rzeczoznawca bierze pod uwagę powierzchnię strefy kontrolowanej (obszar, na którym nie możesz swobodnie inwestować ze względu na obecność słupa lub rury) oraz tzw. współczynnik współkorzystania (stopień, w jakim linia energetyczna ogranicza Twoje władztwo nad gruntem).
Ile można uzyskać? Kwoty zależą od klasy gruntu i jego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dla gruntów inwestycyjnych i deweloperskich w sąsiedztwie dużych miast, roszczenie za okres kilku lat wstecz może oscylować w granicach 20 000 – 150 000 PLN. W przypadku gruntów rolnych kwoty te są zazwyczaj niższe, lecz nadal znaczące przy dużych areałach.
Przykładowo Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z dnia 7 stycznia 2019 r. (Wyrok SO w Poznaniu z 07.01.2019 r., XII C 1510/18, Legalis nr 2111526) zasądził na rzecz właściciela nieruchomości rolnych kwotę 108.100,00 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez dziewięć lat z gruntu, przez który przebiegały linie energetyczne wysokiego (110 kV) i średniego napięcia (15 kV). Na jednej z działek pas ochronny linii 110 kV wraz z powierzchnią zajętą przez słupy wynosił około 3030 m², natomiast na pozostałych działkach – gdzie znajdowały się jedynie słupy średniego napięcia – powierzchnie te były mniejsze, z pasami ochronnymi o szerokości od 5,4 m do 7,2 m.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu.
W przeciwieństwie do powyższego, jest to zapłata za przyszłość. To cena za "zalegalizowanie" obecności słupów na Twojej działce na kolejne lata. Jest to ekwiwalent za trwałe ograniczenie Twojego prawa własności.
Czynniki wpływające na cenę: Rzeczoznawca ocenia uciążliwość urządzeń – czy są to linie napowietrzne wysokiego napięcia (np. 220kV lub 400kV), czy mniejsze linie średniego napięcia. Pod uwagę bierze się także częstotliwość wjazdów ekip remontowych na Twój teren.
Szacunkowe kwoty: Wynagrodzenie ma charakter jednorazowy. Zazwyczaj mieści się w przedziale 10-40% wartości rynkowej części gruntu objętego strefą techniczną. Jeśli Twoja działka jest warta milion złotych, a pas służebności zajmuje znaczną jej część, wynagrodzenie może wynieść od 30.000,00 do nawet 100.000,00 złotych.
Przykładowo Sąd Rejonowy w Człuchowie w postanowieniu z dnia 11 września 2025 r. (Postanowienie SR w Człuchowie z 11.09.2025 r., I Ns 49/19, Legalis nr 3272542) ustanowił na nieruchomości służebność przesyłu obejmującą linie średniego i niskiego napięcia, linie kablowe oraz stację transformatorową, wraz z prawem wjazdu i przechodu w celu konserwacji i modernizacji urządzeń. Szerokość pasów technicznych wynosiła od 2,5 m do 8 m, a stref ochronnych – do 9,2 m, przy długości odcinka około 5,3 km. Na rzecz właściciela nieruchomości zasądzono 93 059 zł tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.
Odszkodowanie za trwałe obniżenie wartości nieruchomości.
To często najwyższa kwota, o jaką można walczyć, szczególnie w przypadku działek o wysokim potencjale deweloperskim. Obecność infrastruktury przesyłowej (np. linii 400kV) drastycznie obniża atrakcyjność gruntu dla potencjalnych nabywców.
Dlaczego wartość działki spada? Infrastruktura przesyłowa wprowadza ograniczenia w zabudowie (zachowanie bezpiecznych odległości), utrudnia nasadzenia wysokiej roślinności oraz wpływa negatywnie na estetykę krajobrazu (tzw. szkoda wizerunkowa nieruchomości).
Potencjał roszczenia: Jeśli rzeczoznawca wykaże, że działka wolna od słupa byłaby warta o 30% więcej niż działka z linią energetyczną, odszkodowanie może sięgać kilkuset tysięcy złotych.
Uwaga – nie każde roszczenie jest „automatyczne”. Wszystko zależy od konkretnego przypadku, od tras przesyłu, obciążenia nieruchomości, jej lokalizacji. Co istotne, odszkodowanie za obniżenie wartości działki często „wliczane” jest już w roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy bądź w wynagrodzenie za ustanowienie służebności na przyszłość.
Krok 3: Przedsądowe wezwanie do zapłaty i próba ugodowa
Kiedy masz już w ręku mapy oraz wstępną wycenę od rzeczoznawcy, czas przejść do działania. Zanim sprawa trafi na drogę sądową, prawo wymaga, abyś spróbował porozumieć się z firmą polubownie. To etap, w którym wysyłasz przedsądowe wezwanie do zapłaty odszkodowania za słupy.
Wiele osób obawia się starcia z wielką korporacją, ale pamiętaj: po wyroku TK P 10/16 to Ty masz silniejszą kartę przetargową.
Co musi zawierać skuteczne pismo do firmy energetycznej (gazowej, wodociągowej)?
Twoje wezwanie nie może być ogólnikową prośbą. Musi to być konkretne, profesjonalne pismo techniczno-prawne. Aby było skuteczne, umieść w nim następujące elementy:
- Precyzyjne wskazanie nieruchomości: Podaj numer działki, obręb oraz numer Księgi Wieczystej.
- Opis urządzeń: Napisz dokładnie, co znajduje się na Twoim terenie (np. „dwie żelbetowe podpory linii średniego napięcia” lub „gazociąg wysokiego ciśnienia o średnicy 500 mm”).
- Twoje roszczenia finansowe: Podaj konkretną kwotę zapłaty za okres w którym dochodzisz wynagrodzenia (za tzw. bezumowne korzystanie) oraz propozycję kwoty za ustanowienie służebności na przyszłość a także termin zapłaty.
- Numer konta do wpłat: Choć brzmi to banalnie, brak numeru rachunku do wpłaty bywa pretekstem do przedłużania rozmów.
Uwaga na „pułapki” w propozycjach ugody.
Często zdarza się, że po otrzymaniu wezwania firma energetyczna zmienia taktykę. Zamiast odmowy, przesyłają propozycję ugody. Bądź bardzo czujny! Firmy przesyłowe często oferują kwoty symboliczne – np. 1000 zł za słup, który realnie obniża wartość działki o 50 000 zł. Pamiętaj:
Pierwsza propozycja prawie zawsze jest rażąco zaniżona.
Podpisując ugodę na małą kwotę, zazwyczaj zrzekasz się wszelkich roszczeń na przyszłość.
Zawsze porównuj ofertę firmy z wyceną, którą przygotował Twój rzeczoznawca.
Jak wysłać wezwanie, aby miało moc prawną?
Nigdy nie wysyłaj pism zwykłym listem ani przez formularz kontaktowy na stronie internetowej. Jedyne skuteczne rozwiązanie to list polecony nadany w placówce Poczty Polskiej.
Potwierdzenie nadania to dla Ciebie dowody w sądzie, że podjąłeś próbę ugodową. Od daty odebrania przez firmę Twojego pisma zaczynają również biec odsetki za zwłokę, jeśli sprawa skończy się wyrokiem zasądzającym pieniądze.
Dlaczego nie warto negocjować „na własną rękę”?
Choć możesz napisać pismo sam, firmy przesyłowe mają tendencję do ignorowania osób prywatnych lub odpisywania im skomplikowanym żargonem, który ma na celu zniechęcenie właściciela. Zaangażowanie prawnika lub powołanie się na profesjonalną wycenę już na tym etapie pokazuje, że jesteś przygotowany na proces sądowy. Często to właśnie determinacja właściciela na etapie wezwania do zapłaty sprawia, że firma znajduje budżet na godziwe odszkodowanie.
Krok 4: Pozew i przebieg procesu sądowego
Jeśli negocjacje z firmą zakończyły się fiaskiem (co zdarza się często, gdyż zakłady energetyczne, gazowe czy wodociągowe liczą na Twoje zniechęcenie), jedyną drogą do uzyskania godziwych pieniędzy jest pozew o odszkodowanie i zapłatę za urządzenia przesyłowe.
Wielu właścicieli obawia się sądu, wyobrażając sobie lata skomplikowanych przesłuchań. W rzeczywistości sprawy o służebność przesyłu opierają się głównie na dokumentach i opiniach ekspertów. Dzięki wyrokowi TK P 10/16, Twoja pozycja w sądzie jest dziś silniejsza niż kiedykolwiek wcześniej.
W postępowaniu sądowym kluczowe są dwie rzeczy. Odpowiednia strategia procesowa, ponieważ nie każda czynność przedsięwzięta przed sądem przerywa bieg zasiedzenia oraz opinia biegłego sądowego ponieważ aspekty na które biegły zostanie powołany mają walor wiadomości specjalnych, a zatem nieoczywistych dla sądu wprost.
Dlaczego warto iść do sądu mimo czasu trwania procesu?
Wiele osób rezygnuje, bojąc się długiego oczekiwania. Warto jednak spojrzeć na to jak na inwestycję:
- Odsetki ustawowe: Za każdy rok trwania procesu należą Ci się odsetki za opóźnienie (obecnie to wysokie kwoty). Często po 3 latach procesu same odsetki powiększają Twoją wypłatę o kilkanaście procent!
- Wzrost wartości działki: Uregulowanie sprawy w sądzie i wpisanie służebności do Księgi Wieczystej (za którą dostałeś zapłatę) porządkuje sytuację prawną działki, co jest kluczowe przy jej sprzedaży.
- Zwrot kosztów procesu: po wygranej sprawie przeciwnik zwraca poniesione koszty i wydatki związane z postępowaniem sądowym.
Podsumowanie: Czy warto walczyć o swoje?
Wyrok TK P 10/16 odebrał przedsiębiorstwom przesyłowym ich najsilniejszy argument – domniemanie dobrej wiary i możliwość łatwego zasiedzenia. Obecnie ciężar dowodu przesunął się na korzyść obywatela. Jeśli Twoja działka jest obciążona infrastrukturą przesyłową, bierność działa na korzyść koncernów. Uregulowanie stanu prawnego nie tylko przynosi doraźny zastrzyk gotówki, ale przede wszystkim zwiększa rynkową wartość nieruchomości i porządkuje jej sytuację w Księdze Wieczystej.
Samodzielna walka o odszkodowanie za słupy energetyczne lub rury na działce bywa trudna, dlatego warto postawić na wsparcie profesjonalistów. Kancelaria Radców Prawnych AM&M Legal Pukała, Polak sp.k. z Rzeszowa specjalizuje się w sprawach o służebność przesyłu oraz wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, oferując kompleksową pomoc prawną opartą na najnowszym orzecznictwie, w tym przełomowym wyroku TK P 10/16.
Jeśli szukasz doświadczonego prawnika w Rzeszowie, który skutecznie przeprowadzi Cię przez proces przeciwko firmie energetycznej lub gazowej, prawnicy z AM&M Legal pomogą Ci uzyskać najwyższe możliwe odszkodowanie. Skontaktuj się z nami i sprawdź, jak możemy zabezpieczyć Twoje prawo własności i odzyskać należne Ci pieniądze.
- Napisz do nas: biuro@ammlegal.pl
- Zadzwoń bezpośrednio:+48 887 146 366
- Skorzystaj z formularza kontaktowego na stronie internetowej: www.ammlegal.pl
